业委会如何满足不同业主的诉求 混居社区业委会备案难引发的思考 北晚新视觉

　　2017年11月16日讯，新的物业公司经投票选聘了，新的业委会也经投票选举产生了，但业委会没有备案而无法同新物业签订物业服务合同，这是位于南二环的华龙美钰小区目前正陷入的尴尬处境。

　　业委会的“难产”，让居住的业主免不了担心新选聘的物业有可能随时撤离，而业委会成立中产生的分歧和争议背后，反映的是混居式社区在发展成熟中的新难题。

　　“我真的挺担心的，哪一天新物业公司就不干了，那我们可就成‘三不管’小区了。”每天，看着小区大门上新安装的门禁系统，业主王静（化名）都免不了担心，有可能逐渐变好的物业服务最终成为“竹篮打水一场空”，而她和许多业主这几个月的努力和期盼便也付之流水。

　　王静的这场担忧，源自于小区由成立业委会、选聘新物业而引发的持久争议。华龙美钰小区是一个混居型的社区，小区的628名住户中，有两百多户是从西城区府右街原址拆迁而来的回迁户，剩余三百多户是购买后入住的商品房业主。今年4月，住户们被前期物业公司告知，由于前期物业委托合同到期，外加公司战略调整，将在7月15日退出小区并停止物业服务。为了寻找新的小区“管家”，经过热心业主的倡议，小区发起了成立业委会以选聘新物业公司的行动，并通过探访从市场上寻找了四家物业公司。“再加上老物业退出时街道办指派的应急物业也主动参与到小区的物业选聘中，实际上就是从五家之中挑一家。”

　　王静回述到，就在“五选一”的过程中，业主们之间出现了分歧，多数业主提出相同的物业费水平下，应该选择资质高、服务项目多的物业，也有业主倾向于找一家规模小的物业，虽然资质较低，但“船小好把控”，更能尽心尽力为业主服务，甚至还有一些年岁大的业主提出，希望找一家愿意下调物业服务费的物业公司，每年能给大伙儿省出一笔钱。

　　“当然，2017年8月12日的第一次业主大会上，业主们还是通过‘双过半’的投票，选择了资质更高的均豪物业，应急物业随后撤离，新物业也于8月18日入驻了小区。”王静话锋一转，然而，由于在物业选聘问题中产生的分歧和争议，破坏了大团结的氛围，导致业委会的成立问题上困难重重，截至今天，小区都没有完成业委会的备案，而没有备案就没有主体能够和新选聘的物业公司签订物业服务合同。

　　“如果您是企业经营者，在没有合同的前提下提供服务，您会不会觉得不保险？”王静提出，老物业走了，应急物业撤了，万一哪一天新物业也不干了，华龙美钰就将陷入“三不管”的尴尬境地。

　　业委会的成立困难究竟在哪？带着王静的担忧，记者采访了业委会的相关成员。据其介绍，鉴于前期物业公司要求退出，2017年5月，经过热心业主发起，小区开始了召开业主大会、成立业委会和选聘新物业的筹备过程。最初，第一次业主大会是定于2017年7月30日召开，但在《关于召开首次业主大会的公告》公示期间，不小比例业主反映对业委会推选产生的过程并不十分知晓，且推选的候选人缺乏一定的广泛性和代表性，希望业委会的人员覆盖面再广一些，所以，2017年7月26日到8月1日期间，小区又开展了首次业委会候选人的增补工作，最终增补一人。也因此，第一次业主大会召开时只进行了物业公司的选聘工作，业委会选举做了顺延。

　　接着，2017年8月18日至9月10日，华龙美钰小区组织开展了业委会选举，投票共发放选票350 张，回收选票 350 张。经统计，赞成住户共347 户，占小区现有住户的55.25%；赞成的住户总面积为33454.99㎡，占总面积的57.20%；达到了专有部分占建筑物总面积过半数和总人数过半数的“双过半”要求。“但是，对于‘双过半’的结果，至今仍有业主表示不认可。”该业委会成员介绍，质疑的声音主要集中在两方面，一是业委会成员依然缺乏一定的广泛性和代表性，二是选举开始后的前两个投票日，新物业为每位投票的业主准备了一小桶食用油，存在“贿选”嫌疑。

　　“对于这两种质疑，我们也做出了解释。”该位成员向记者介绍，候选人增补期间，曾有7位回迁户业主报名，但却在名单公示前一天退出了。至于送油一事，新物业是对凡到现场投票的业主都赠送一桶油，不论是否同意成立业委会，不论投哪些候选人，不符合贿选要件，而且也当场叫停了。“虽然经过了多轮沟通，但成效甚微，业委会根据程序拿着相关材料去街道备案时，街道也以反对意见较大为由不予备案。”

　　针对此，记者也询问了街道办的相关负责人员不予备案的理由。对方告诉记者，由于目前华龙美钰小区有190多户业主对业委会的投票结果提出了质疑，反对声音较大，街道办正对此进行调查核实。街道办将本着社会稳定的原则，慎重对待华龙美钰小区业委会的成立。

　　记者查阅了《北京市物业管理办法》，第十条规定，业主大会选举产生业主委员会，业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持筹备组出具并由组长签字的业主大会成立和业主委员会选举情况的报告；业主大会决议；管理规约、业主大会议事规则和业主委员会委员名单四项材料向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府备案。材料齐全的，街道办事处、乡镇人民政府应当当场予以备案。

　　“只要材料齐全，业委会选举也确实达到了‘双过半’的硬门槛，难道不就应该备案么？”王静提出，如果有反对声音就不能备案，那就等于给业委会的成立增加了一项不能完成的任务。

　　材料齐全但业主有争议的情况下，究竟街道办该不该备案？记者也就此采访了几位资深的物业业内专家。一派观点认为，按照《北京市物业管理办法》的规定，只要业委会材料齐全就应该当场备案，文件中并没有规定街道办要进行实质审查。至于业主对业委会表决票真伪的投诉，街道办是缺乏鉴定表决票真伪的法定职权的，有鉴定权的是法院。另一派观点认为，街道办依法赋有“指导、监督、撤销”业主大会和业委会决议的法定行政管理权，协调处理业主大会纠纷，这种行政管理权对全体业主均发生效力。因此，像华龙美钰小区的这种情况，街道办居中调停是符合规定的。“当然，究竟如何调停更可取应当对不同情况进行不同分析，简单地提出有争议便不予备案，做法上有些粗放，并不能很好地缓和业主之间的对立情绪。”

　　记者在采访中发现，和通常情况下因为物业阻挠而导致的业委会成立难不同，华龙美钰小区不仅没有任何物业公司的纠纷，业主也是在自发的情况下走上了成立业委会的道路，目前形成的困境更多来源于业委会成立过程中不同背景、不同年龄层的业主之间的思维分歧和沟通不畅而导致的隔阂。

　　“偶尔聊天的过程中，我发现年轻人和老年人之间的想法确实不一样。”商品房业主陈女士告诉记者，在年轻人看来，哪怕物业费贵一点，只要小区物业环境变好了，不仅人住得舒服，也能间接带来小区房屋的保值增值，这是一笔划算的支出。但在一些老年人看来，房屋增值不如下调物业费实惠，“现在，我们这样的都被叫做新业主，新老一区分，感觉隔阂就更深了。”

　　属于回迁户的业主吴女士则认为不能给回迁户贴标签。“个别商品房业主会说，回迁户家里不缺房，还在乎这点物业费，但他们也许不知道，每个家庭的情况都不同。”吴女士觉得，生活不是非黑即白的，每个人对对方都可以多些理解，增加沟通、求同存异才是混合式社区邻居间共处的最好方式，而非简单贴出“回迁户”、“商品房户”的分类标签。

　　“混居社区在社区发展中是不是需要建立一种更完善的沟通平台？”吴女士希望，争议之下能够给社区发展带来一种新推动，“那大家也不白吵了这一架不是。”

　　2017年11月16日讯，新的物业公司经投票选聘了，新的业委会也经投票选举产生了，但业委会没有备案而无法同新物业签订物业服务合同，这是位于南二环的华龙美钰小区目前正陷入的尴尬处境。

　　业委会的“难产”，让居住的业主免不了担心新选聘的物业有可能随时撤离，而业委会成立中产生的分歧和争议背后，反映的是混居式社区在发展成熟中的新难题。

　　“我真的挺担心的，哪一天新物业公司就不干了，那我们可就成‘三不管’小区了。”每天，看着小区大门上新安装的门禁系统，业主王静（化名）都免不了担心，有可能逐渐变好的物业服务最终成为“竹篮打水一场空”，而她和许多业主这几个月的努力和期盼便也付之流水。

　　王静的这场担忧，源自于小区由成立业委会、选聘新物业而引发的持久争议。华龙美钰小区是一个混居型的社区，小区的628名住户中，有两百多户是从西城区府右街原址拆迁而来的回迁户，剩余三百多户是购买后入住的商品房业主。今年4月，住户们被前期物业公司告知，由于前期物业委托合同到期，外加公司战略调整，将在7月15日退出小区并停止物业服务。为了寻找新的小区“管家”，经过热心业主的倡议，小区发起了成立业委会以选聘新物业公司的行动，并通过探访从市场上寻找了四家物业公司。“再加上老物业退出时街道办指派的应急物业也主动参与到小区的物业选聘中，实际上就是从五家之中挑一家。”

　　王静回述到，就在“五选一”的过程中，业主们之间出现了分歧，多数业主提出相同的物业费水平下，应该选择资质高、服务项目多的物业，也有业主倾向于找一家规模小的物业，虽然资质较低，但“船小好把控”，更能尽心尽力为业主服务，甚至还有一些年岁大的业主提出，希望找一家愿意下调物业服务费的物业公司，每年能给大伙儿省出一笔钱。

　　“当然，2017年8月12日的第一次业主大会上，业主们还是通过‘双过半’的投票，选择了资质更高的均豪物业，应急物业随后撤离，新物业也于8月18日入驻了小区。”王静话锋一转，然而，由于在物业选聘问题中产生的分歧和争议，破坏了大团结的氛围，导致业委会的成立问题上困难重重，截至今天，小区都没有完成业委会的备案，而没有备案就没有主体能够和新选聘的物业公司签订物业服务合同。

　　“如果您是企业经营者，在没有合同的前提下提供服务，您会不会觉得不保险？”王静提出，老物业走了，应急物业撤了，万一哪一天新物业也不干了，华龙美钰就将陷入“三不管”的尴尬境地。

　　业委会的成立困难究竟在哪？带着王静的担忧，记者采访了业委会的相关成员。据其介绍，鉴于前期物业公司要求退出，2017年5月，经过热心业主发起，小区开始了召开业主大会、成立业委会和选聘新物业的筹备过程。最初，第一次业主大会是定于2017年7月30日召开，但在《关于召开首次业主大会的公告》公示期间，不小比例业主反映对业委会推选产生的过程并不十分知晓，且推选的候选人缺乏一定的广泛性和代表性，希望业委会的人员覆盖面再广一些，所以，2017年7月26日到8月1日期间，小区又开展了首次业委会候选人的增补工作，最终增补一人。也因此，第一次业主大会召开时只进行了物业公司的选聘工作，业委会选举做了顺延。

　　接着，2017年8月18日至9月10日，华龙美钰小区组织开展了业委会选举，投票共发放选票350 张，回收选票 350 张。经统计，赞成住户共347 户，占小区现有住户的55.25%；赞成的住户总面积为33454.99㎡，占总面积的57.20%；达到了专有部分占建筑物总面积过半数和总人数过半数的“双过半”要求。“但是，对于‘双过半’的结果，至今仍有业主表示不认可。”该业委会成员介绍，质疑的声音主要集中在两方面，一是业委会成员依然缺乏一定的广泛性和代表性，二是选举开始后的前两个投票日，新物业为每位投票的业主准备了一小桶食用油，存在“贿选”嫌疑。

　　“对于这两种质疑，我们也做出了解释。”该位成员向记者介绍，候选人增补期间，曾有7位回迁户业主报名，但却在名单公示前一天退出了。至于送油一事，新物业是对凡到现场投票的业主都赠送一桶油，不论是否同意成立业委会，不论投哪些候选人，不符合贿选要件，而且也当场叫停了。“虽然经过了多轮沟通，但成效甚微，业委会根据程序拿着相关材料去街道备案时，街道也以反对意见较大为由不予备案。”

　　针对此，记者也询问了街道办的相关负责人员不予备案的理由。对方告诉记者，由于目前华龙美钰小区有190多户业主对业委会的投票结果提出了质疑，反对声音较大，街道办正对此进行调查核实。街道办将本着社会稳定的原则，慎重对待华龙美钰小区业委会的成立。

　　记者查阅了《北京市物业管理办法》，第十条规定，业主大会选举产生业主委员会，业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持筹备组出具并由组长签字的业主大会成立和业主委员会选举情况的报告；业主大会决议；管理规约、业主大会议事规则和业主委员会委员名单四项材料向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府备案。材料齐全的，街道办事处、乡镇人民政府应当当场予以备案。

　　“只要材料齐全，业委会选举也确实达到了‘双过半’的硬门槛，难道不就应该备案么？”王静提出，如果有反对声音就不能备案，那就等于给业委会的成立增加了一项不能完成的任务。

　　材料齐全但业主有争议的情况下，究竟街道办该不该备案？记者也就此采访了几位资深的物业业内专家。一派观点认为，按照《北京市物业管理办法》的规定，只要业委会材料齐全就应该当场备案，文件中并没有规定街道办要进行实质审查。至于业主对业委会表决票真伪的投诉，街道办是缺乏鉴定表决票真伪的法定职权的，有鉴定权的是法院。另一派观点认为，街道办依法赋有“指导、监督、撤销”业主大会和业委会决议的法定行政管理权，协调处理业主大会纠纷，这种行政管理权对全体业主均发生效力。因此，像华龙美钰小区的这种情况，街道办居中调停是符合规定的。“当然，究竟如何调停更可取应当对不同情况进行不同分析，简单地提出有争议便不予备案，做法上有些粗放，并不能很好地缓和业主之间的对立情绪。”

　　记者在采访中发现，和通常情况下因为物业阻挠而导致的业委会成立难不同，华龙美钰小区不仅没有任何物业公司的纠纷，业主也是在自发的情况下走上了成立业委会的道路，目前形成的困境更多来源于业委会成立过程中不同背景、不同年龄层的业主之间的思维分歧和沟通不畅而导致的隔阂。

　　“偶尔聊天的过程中，我发现年轻人和老年人之间的想法确实不一样。”商品房业主陈女士告诉记者，在年轻人看来，哪怕物业费贵一点，只要小区物业环境变好了，不仅人住得舒服，也能间接带来小区房屋的保值增值，这是一笔划算的支出。但在一些老年人看来，房屋增值不如下调物业费实惠，“现在，我们这样的都被叫做新业主，新老一区分，感觉隔阂就更深了。”

　　属于回迁户的业主吴女士则认为不能给回迁户贴标签。“个别商品房业主会说，回迁户家里不缺房，还在乎这点物业费，但他们也许不知道，每个家庭的情况都不同。”吴女士觉得，生活不是非黑即白的，每个人对对方都可以多些理解，增加沟通、求同存异才是混合式社区邻居间共处的最好方式，而非简单贴出“回迁户”、“商品房户”的分类标签。

　　“混居社区在社区发展中是不是需要建立一种更完善的沟通平台？”吴女士希望，争议之下能够给社区发展带来一种新推动，“那大家也不白吵了这一架不是。”

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